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广州公寓最受买家青睐是楼市中的极品

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发表于 2019-6-17 16:53:10 | 显示全部楼层 |阅读模式

广州公寓最受买家青睐是楼市中的极品

广州公寓最受买家青睐是楼市中的极品
项目发展得好,综合体里的公寓会有更多的租赁需求

公寓,目前仍是买家青睐的楼市品种,产品设计越来越人性化,兼顾办公和居住性能,且总价不会太高,吸引了不少自用者或者投资者入市。

既然是投资,就会有风险,所谓同人不同命。选对了,你可以稳坐好收益;选偏了,可能你会抱怨抓狂。

当然,投资还要考虑时间的问题,眼下回报不行,未来可能别有天地。投资的关键是,要有人气,物业所在板块能聚人、能留人、能生活。切记的一点是——千万不要以价格高低来判断是否购买公寓。

以下三位投资者,买的都是番禺区公寓,但三个人的投资收益大相径庭。从中或许可以看出挑选公寓的一些门道。

A个案一“宁可空置也不放租了!”

投资者:老Q公寓位置:番禺南部商圈

就在大家纷纷说要买公寓的时候,在地产行业工作了好几年的老Q却是满脸无奈,他不断劝朋友“要谨慎”,因为他觉得自己现在就是失败者,“同样是公寓,他们的房子月收三四千元,我的公寓2000元也租不出去”。

什么情况?一个地产从业者投资的公寓,居然租不出去?

原来,几年前老Q就看好广州南部发展,特别是看好某个交通枢纽的发展潜力。于是,当那里有项目开盘时,他一口气就买了两套公寓和一个商铺,打算用作长线收益。

“当天开盘的情景还历历在目,那时候买公寓就像买白菜,好像不用钱一样,连大妈都买两套,半天不到,所推产品全部售完,自己手快才抢到几套。那边的规划非常有想象空间,一旦成型,物业不愁没租客、不愁没法转手。”老Q自认为在房地产行业浸淫多年,看的房子不会错,于是一心等着那边大发展。

可是,一年过去了,该板块静悄悄的;两年过去了,该板块规划有调整;三年过去了,大建设还没来;四年过去了,规划还得再调整……

老Q想象中的租客并未到来,于是他把房子挂在网上放租,几个月都无人问津。一套50多平方米的两房公寓,月租金降到2000元都很少人去看,“有些人来看了,直接压价一半到1000元,我一气之下,不租”。商铺也是这样,更麻烦的是,老Q买的商铺还是毛坯的,“偶尔有人想租来做生意,开出的条件是要我先装修好,租金也开得很低,我气不过,干脆也不租了”。

幸好老Q是资金实力雄厚之人,公寓和商铺的闲置成本(如公摊水电费、管理费等),对他来说都不成问题,但每当和朋友聊起此事时,他就仰天长叹:“什么时候规划真正落地,我的物业才有可能起死回生。”

老马失蹄,说的可能就是老Q吧。

点评

买房前先看规划没错,但也要研究规划落地的各种可能性,计算物业可能空置的成本,评估你能守多长时间。

老Q呢,也不用太悲观,既然是交通枢纽的定位,未来依然可期。所以老Q要做的只有一个字——等!

B个案二先圈定租客,回报率约6%

投资者:小芳公寓位置:番禺长隆商圈

同样在番禺区,老Q赌气宁将公寓空置也不出租的同时,一位小姑娘的公寓却是持续在出租,且每个月能收到3700元租金,回报率约6%,收益很不错。

小芳在广州工作多年,特别喜欢公寓产品,三年前在番禺长隆附近看中了一套公寓,在父母的支持下买了下来。一套40多平方米的LOFT,总价接近73万元。两年后收楼,她花了8万元装修并配齐家具电器后,就把公寓租了出去。邻居的房子月租金多数是3300元,但小芳却能租到3700元,且有不少租客喜欢。经过挑选,小芳将房子租给了两位在天河上班的年轻白领。投资回报率将近6%,比很多住宅的回报率高一倍甚至更多。

小芳的公寓能有高回报,是有原因的。小芳说,市场调研少不了,比如很多邻居把和自己同样的户型装修成一房,而自己就装修成两房,“因为公寓租赁群体大多是年轻人,经济能力有限,一个人住一房,月租3000多元压力较大;如果是两房,可以两个人合租,即使月租4000元,分摊下来每个人也就2000元,年轻人更容易接受”。同时,既然圈定了年轻人作为目标租客,那装修风格就一定要适合年轻人,室内软装营造要舒适,家具电器要安全耐用且品质感好,这样才能更好地吸引年轻租客。

如今,小芳的公寓出租已经一年多,租客每月准时交租,且对房子比较爱护,和小芳之间的关系也挺好的。小芳说,如果租客愿意,她可以一直不涨房租继续租给对方。

点评

虽然不少公寓都挨着长隆,但各自的租金也有差别。毕竟,这个板块公寓供应量比较大,并非每套公寓都能顺利出租。

因此,哪怕是选对了公寓,想要让租金尽可能提高,房东也是不可以偷懒的。筛选好租客,在尽可能的范围内帮助租客解决一些问题,与租客保持良好的关系,都可以让你的物业保持完好且租金稳定。

C个案三看好了果断出手,回报率约3.7%

投资者:廖先生公寓位置:番禺万博商圈

虽然万博商圈和长隆商圈相隔不算远,但廖先生的公寓回报率就只有小芳的六成。不过,廖先生却表示,自己并没有太在意现在的出租回报率,而是更看重项目和区域的发展前景。

廖先生是一位理性的公寓买家。五年前,他在万博商圈内买了一套50平方米的平层公寓,总价约100万元。2万元的单价在他看来并不算是特别笋的价格,但因看重该项目的规划以及万博商圈的前景,还是果断出手了。

该公寓带精装修交楼,收楼后廖先生添置了一些家具电器,随后将物业放在地产中介地铺出租。很快,廖先生的公寓就被承租,月租3100元,租客就是在万博商圈上班的IT男。廖先生说,IT男直来直去,没太多麻烦事,准时交租,让他省了不少心。

如今,廖先生的公寓已经顺利出租了两年。若以3100元的月租简单计算,投资回报率约3.7%。“这样的收益,我觉得还勉强过得去吧。”廖先生说,自己更看好项目和商圈未来的前景。据介绍,该公寓所在的项目,是万博商圈东南部一个占地8万平方米的综合体,有公寓、购物中心、酒店、甲级写字楼及商业中心等业态,“这里将会是聚集人气的地方,未来收益应该会比较可观”。

点评

万博商圈是近年广州楼市中的大热板块,随着万达、粤海、敏捷等房企进驻开发以及众多产业的引进、生活配套的逐步完善等,商务和生活氛围渐趋成熟。虽然眼下该项目的二手公寓交易还不算太活跃,但不能否认,这里已经成为越来越多白领接受的商务及居住地之一。



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