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广州出台禁止使用“出售使用权”对规范租赁市场管理有积极作用

2018-11-30 12:06| 发布者: admin| 查看: 18447| 评论: 0

摘要: 广州“出售使用权”产品现在仍有不少该意见稿对规范租赁市场管理有积极作用。

  目前广州楼市出现的“出售使用权”项目并不罕见,也有不少买家追捧

  文/图 广州头条网记者 陈玉霞

  广州一直在大力培育租赁市场,楼市因此新增了不少租赁房源,但也出现了类似“明租实售”、出售“使用权”等异形现象。

  近日,广州市住建委和市国规委联合起草了<<关于对新增租赁住房有关管理工作的通知>>并公开征求意见(下简称<<通知>>),建议规定自持租赁住房,房地产开发企业应整体申请登记,不得分割、销售、转让及拆分抵押;租赁住房在项目宣传推广时,不得出现“名校”、“首付”、“不限购”、“不限贷”等涉嫌误导、欺骗和虚假宣传字样;新增租赁住房租赁合同期限不得超过20年,一次性收取租金的不得超过1年。

  但截止目前,广州楼市还有不少上述已打上“禁字令”的花样产品在售。有业内人士认为,该意见稿对规范租赁市场管理有积极作用。

  “出售使用权”产品现在仍有不少

  征求意见稿同时规定:房地产开发企业发生破产、合并重组、股权转让等特殊情形的,自持租赁住房应整体转让,转让后继续用于租赁,并按租赁合同保持原有租赁关系。利用集体建设用地建设的租赁住房,集体建设用地使用权人应整体申请登记,不得分割、分拆销售、分拆转让及分拆抵押。

  目前,上述草案中提及的类似物业,在市场上有不少,这种房源多以“公寓”形式出现。在番禺、黄埔及白云等区就有一些开发商与当地村集体联合开发项目,推出市场的产品,面积往往都比较小,三四十平方米至七八十平方米不等,带装修。

  这类房源只有三四十年的使用权但无产权,买家需要一次性或分期缴纳三四十年租金。以番禺地铁旁一个项目为例,该盘目前还在推售,一套20多平方米单位,总价为40万元,首付三成12万元,其他款项则根据合同约定支付,“买家可获得30年的居住使用权”。

  市场中还有一种与<<通知>>类似、出售使用权的楼盘,不过,它们的用地性质为商用而非住宅。其用地使用期为四五十年,去年广州出台“3·30”商用新政规定,每个单位不得小于300平方米,因销售难度较大,商家便将产品面积改小、并出售使用权,单价万元出头,40年使用权总价为五六十万元,受到不少“买家”追捧。

  至于意见稿中提及的“自持租赁住房”,不论是中原地产项目部总经理黄韬、还是合富辉煌商业公司总经理张智聪等业内人士都表示,眼下这种物业并不多见,对于土地竞拍要求开发商自持运营部分,“那就很考商家的租赁运营能力了”。曾竞得多块自持用地的万科表示,以前在广州并没有操作过这类卖几十年租赁权物业,现在有了新政策,公司更不会有这种销售模式了。


  贴“已租”代替“已售”,说明该楼盘卖的是使用权

  三种物业租金最多只能一年一收

  此征求意见稿对三种物业有了明确规定,它们分别是:<<国有建设用地使用权出让合同>>约定的自持租赁住房、利用集体建设用地建设的租赁住房、经国土规划部门批准改造的租赁住房及其他新建或改造的租赁住房。

  这些物业的租赁合同期限均不得超过20年,租金收取鼓励押一付一,押金最高不得超过月租金的两倍,一次性收取租金的不得超过一年。

  广州克而瑞高级分析师肖文晓对头条网记者表示,出售长租物业使用权,以往多见于商办用地或工业用地的自持部分,另外就是不能办理不动产权证的村集体物业。

  现阶段广州“竞自持”商品住宅楼盘是否有类似操作,目前尚无确切数据,但鉴于自持住房于传统开发模式的“鸡肋”性质,不排除个别开发商会有“打擦边球”的企图。

  “政府对自持商品房严格监管是非常必要的,此类竞自持地块是开发商通过招拍挂公开拿下的,自持部分不得分割销售和变相销售是地块出让条件的一部分,如果放任开发商突破这一红线,不仅破坏了竞争的公正性,也会衍生一系列的非法‘售后’问题,势必扰乱正常的市场秩序,不利于市场的健康发展。”

  易居研究院智库中心研究总监严跃进同样认为,广州此次出台租赁住房政策草稿,对于集体建设用地发展有较为清晰的导向,尤其是提到了此类租赁住房不允许分拆销售,这其实也是为了防范后续租赁市场发展出现的问题。该草案也提到一些细节内容,包括租期不超过20年,押金和租金的收取不应过多等,这都有助于规范后续的租金操作。

  律师说法

  超过20年租期部分不受法律保障

  目前广州市场中出现的卖使用权的项目,与买家签订的大多是20年租期的租赁合同。广东金桥百信律师事务所律师谢秋表示,从法律的角度上看,这种对房屋产权不作处分、只约定使用权的合同,在实质上都是租赁合同,必须符合<<合同法>>中关于租赁合同的规定。超过20年租期部分,在法律上是无效的。

  这种只有使用权的房子,在房屋因为征收、征用或者因其他原因灭失的情况下,购买者能够得到的补偿或者赔偿非常有限,除非在合同里约定了高额违约金。此外,因为没有取得产权,房屋的升值和保值功能,购房者也是完全没有办法享受到的。

  (陈玉霞)

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